Бывает так, что жизненные ситуации заставляют отказываться от первоначальных планов, в том числе, и от приобретения недвижимости. По закону покупатель может потребовать возвращения аванса, если сделка отменяется, но нередки случаи, когда продавец не согласен с этим и отказывается вернуть аванс. Что делать в таком случае?

Примерно в 15% случаев перед совершением непосредственной сделки купли-продажи подписывается договор аванса. Продавцы уверены, что такой документ полностью отражает серьезность намерений покупателя и дает гарантию на то, что он выполнит свои обязательства.

Вопрос компенсации

Обычно продавец должен вернуть аванс, если сделка отменяется, к тому же, в отдельных ситуациях покупатель может даже потребовать выплаты процентов за использование своих средств.

Договор о выплате аванса подписывается обеими сторонами – покупателем и продавцом. Последний рассчитывает на то, что срыв сделки по вине покупателя принесет ему доход в виде выплаченного аванса, причем, в двойном размере. Это компенсация за то, что время, за которое можно было найти клиентов, было потрачено на этого покупателя. В договоре указывается именно это, на деле же срыв сделки по вине покупателя вовсе не гарантирует дивиденды продавцу, более того, он может даже потерять часть собственных средств за то, что он пользовался чужими деньгами. Обычно проценты высчитываются на основании учетной ставки ЦБ, в среднем это 9% годовых.

Задаток или аванс

Основной ошибкой продавца является замена понятий, но аванс – это не задаток. Последний служит средством обеспечения операции купли-продажи, а аванс такой функции не выполняет. Даже подписание договора аванса не позволяет продавцу требовать от покупателя удержания средств в случае отмены сделки. До тех пор, пока не подписан основной документ (договор купли-продажи), на покупателя не возлагаются денежные обязательства. Аванс – это только часть средств, которые выплачиваются покупателем до того, как основной договор будет подписан. И только.

Если же сделка не состоялась, то продавец обязан вернуть покупателю уплаченную сумму средства. В случае, если этого не происходит, покупателю остается подать на продавца в суд и признать договор не имеющим силы, а продавца выплатить деньги. Кроме того, если дело дойдет до суда, несостоявшийся покупатель может потребовать проценты за использование средств, находящихся в распоряжении продавца. Все это происходит на основании ст. 395 ГК РФ.

Если дело дошло до суда

Обычно, если дело касается судебных разбирательств, продавец пытается убедить суд, что на самом деле аванс является задатком. О том, что такое задаток, говорится в ст. 380 ГК РФ. В соответствии с ней, задаток может считаться гарантом исполнения взятых на себя обязательств по выплате договора. А ст. 381 Гражданского Кодекса сообщает о том, что сделка, сорванная по вине покупателя, является причиной для того, чтобы средства остались в распоряжении второй стороны. Это бы полностью устроило продавца, но, анализируя судебную практику в России, можно понять, что суды берут во внимание ст. 421 и 422 ГК РФ, на основании которых договоры аванса признаются недействительными, так как аванс не приравнивается к задатку.

Таким образом, если стороны не дошли до подписания договора купли-продажи, то договор аванса утрачивает свою силу. Соответственно, деньги, выплаченные в качестве аванса, возвращаются в распоряжение несостоявшегося покупателя (ст. 1102 ГК РФ), а отказ от возвращения средств рассматривается как попытка обогатиться за чужой счет.

Если такая ситуация произошла, продавец должен обвинять в этом только себя, ведь он вовремя не позаботился о том, что нужно было разобраться с юридическими терминами. Тем более, что многие продавцы полностью уверены, что договор об авансе – равноценная замена соглашению о внесении задатка. Более того, некоторым кажется, что этот документ является предваряющим договор купли-продажи. Тем не менее, такая убежденность не будет принята во внимание работниками суда.

Расписка – важный документ!

Вообще договор аванса – это не такой уж обязательный документ. Если вы хотите внести аванс, то можно сделать это только лишь на основании расписки, в которой указана сумма, даты, данные продавца и покупателя, а также, реквизиты объекта недвижимости. Такой документ даст возможность взыскать с продавца выплаченную сумму без лишних проволочек. Но даже отсутствие расписки в отдельных случаях не является поводом для отказа в возвращении покупателю аванса. Если сделка не состоялась: суд вполне может принять сторону покупателя и обязать продавца вернуть средства в полном объеме.

Сводите к минимуму все риски

Вообще, судебный процесс по поводу возврата авансовых средств – не такая уж большая редкость в практике. И это лишний раз подтверждает, что юридическая культура в стране крайне низка.

Задаток, в отличие от аванса, — это действительная гарантия для продавца, которая накладывает на покупателя некоторые обязательства. Если сделка сорвется, покупатель потеряет вложенные средства. Именно по этой причине договор задатка – редкое явление, эксперты не рекомендуют его заключать, так как это откровенно невыгодно покупателю.

Какими бы серьезными не были намерения покупателя и продавца, жизнь всегда может внести свои коррективы. Не стоит исключать экстренных ситуаций, когда серьезно настроенный покупатель вынужден отказаться от сделки. Особенно это касается разного рода драматических событий, когда от покупки квартиры придется отказываться вовсе. И это резонный повод задуматься: стоит ли загонять себя в тесные рамки? Тем более, что никогда нельзя исключать форс-мажора.